おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。
今日から新しい月、
カレンダーをめくるたびに、気分もリフレッシュ！と、
意識することで新鮮な一日が始まります。
創刊号をお読みいただいたところ、
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無事にメールマガジン第2号を発行できました。
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あたまに効くサプリメント（毎月1日、16日発行） 第2号
2015/09/01 発行：日本ランドエンジニアリング株式会社
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■目次
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■１ コラム
相続税・贈与税に対応、かつ”適正な”財産評価
■２ 弊社セミナー情報
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■１ コラム
相続税・贈与税に対応、かつ ”適正な”財産評価
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市街化区域では、概ね相続税路線価が敷設されている。
そのため、路線価が敷設されている土地の財産評価では、
その路線価を使用して評価することになる。
市街化調整区域では、過半が倍率地域となっている。
つまり、固定資産税評価額に対する倍率(たとえば1.1倍)という評価になる。
不動産鑑定士の行う「不動産鑑定評価」は、
対象地そのものを評価する方法で、「個別評価」の範疇になる。
相続税路線価評価と固定資産税路線価評価は、
概ね類似の状況にある道路の起点と終点の中に標準地を置き、
その道路に面した標準的な土地の価格を求める。
一次的には、同一道路に面した土地は全て同一の単価となる。
次いで、その土地そのものの個別の形状等を前提に、
固定資産税評価では、総務省が決めた補正率で、
相続税評価では、財産基本通達に記載された補正率で、
角地や三方路地、間口狭小、奥行長大等の画地の個別的要因の補正を行って
対象地の価格を求める。
全国の膨大な筆数（約1億7000万筆）を評価するためには、
合理的な方法であろう。
しかし、財産基本通達等に規定された補正率は、概ね全国一律であり、
対象地の所在する、地域の特性を踏まえた適切な時価を求めるには限界がある。
特に、画地条件にマイナス要因の多い「特殊な画地」の評価において、
真の価値と評価結果が乖離する可能性が高い。
不動産鑑定士は、
相続税評価の標準地、固定資産税評価の標準宅地の時価評価を行っており、
その価格の80％が相続税路線価、70％が固定資産税路線価になる。
たとえば財産評価において、
時価100,000円／㎡の地域では、路線価を80,000円／㎡として、
そこから画地の個別の状態に応じて補正を行うが、
補正項目のない標準的な整形の土地でも、
相続税で言う時価は80,000円／㎡となる。
私の経験では、不動産鑑定評価で時価を求めた場合の価格が、
財産評価の方法で求めた価格（概ね時価の80％と判断される）より安くなるケースは、
広大地を除けば、10～20件に1件程度の割合（5％程度）である。
（これが多いとみるか、少ないとみるか、判断は分かれるでしょう）
また、同じ財産評価の方法で評価した場合でも、
税理士等の評価と、私が評価した場合とでは異なる可能性がある。
ちなみに、私は未線引都市計画区域に居住している。
また、私の父(認知症で高齢（94歳）)は、
市街化調整区域の産業廃棄物が埋められた雑種地を
50年ほど前に取得して所有している。
いわば、特殊な画地の「フルコース」である。
もちろん、相続時には自分で評価する予定である。
不動産鑑定士は、不動産の評価についてご相談を承ります。
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■２ 弊社セミナー情報
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★不動産経営戦略セミナー
テーマ「立地条件、維持・管理コストを考える」
日時：２０１５年９月１６日（水）１８：１５～２０：３０
場所：ウィンクあいち１００７号室（名駅）
★情報交換会
テーマ「税制改正の影響（２）」
日時：２０１５年９月８日（火）１０：００～１２：００
場所：りそな名古屋ビル地下１階第一会議室（伏見、弊社事務所所在ビル）
上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください（担当：伊藤）
http://bit.ly/1hsOni8
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●モットー（座右の銘）●
大局観を失わず、地道に努力する
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┃日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士 松田 静雄
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