おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社の伊藤です。
陽ざしに春を感じる今日この頃ですが、先週末の寒波に次いで、
これからは花粉という悩ましい気候でもあるようです。
まだインフルエンザの予防のため等、諸事情あるのでしょうが、
使い捨ての手軽感も手伝い、日本人のマスクの依存度(最近では信仰とさえ思うほどです)が異常に思えます。
白いものに視界も呼吸もふさがれているうちに、春が終わってしまうのも残念な事だなと思います。
今回もどうぞよろしくお願い致します。
━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
■□■
あたまに効くサプリメント（毎月1日、16日発行） 第３７号
2017/2/16 発行：日本ランドエンジニアリング株式会社
■□■
━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
……………………………………………………………………………………………
■目次
……………………………………………………………………………………………
■１ コラム
■２ 弊社セミナー情報
■３ 新ビジネスを探る
……………………………………………………………………………………………
■１ コラム
……………………………………………………………………………………………
人間のおごりと豊洲の土壌汚染
真意は定かではないが、当時の石原都知事が、「日本の最先端技術で土壌汚染を克服する。」と
言って、豊洲の土地を東邦ガスから東京都が取得したとのことである。
土地取得費用が約５９０億円、土壌改良費用が約５００億円超で、築地を大改装した場合に比べ
倍以上の費用が掛かることになる。
土地評価では、土壌汚染は、大きな問題である。大きな問題となるきっかけとなったのが、
建築・分譲後に土壌汚染が発覚し、買い戻した分譲マンションの事件である。
土地評価では、土壌改良してもスティグマ（心理的な嫌悪感）が残る。そのため土壌汚染がない
土地価格から、土壌改良費等及びスティグマを数量化して減価（控除）する。
つまり土地の価値は、土壌改良しても、土壌汚染がない土地の価値の戻らないということになる。
土壌汚染の主な原因となるのは、ヒ素等の重金属とトリクロロエチレン等の有機溶剤等である。
これらの汚染物質の主なものは、経済や化学等の進化の過程で発明等がされたもので、
過半が便利な道具として利用されてきたものである。
土壌汚染の発生過程は、薬品を使用したことによるもの、埋め立て等によるもの、
自然由来によるものまで多様である。
土壌汚染対策には、土壌改良等により汚染原因を取り除くケース（グリーンフィールド）、
土壌汚染を取り除くのではなく、土壌汚染が周囲の土地等に拡散していくことを防ぐ対策
（ブラウンフィールド）がある。
豊洲の土壌汚染問題は、土壌汚染地が、食品に関わる市場として利用されるのであり、
その心理的嫌悪感等は、東京ガスの様に工場として利用する場合に比べ大きいものと推定される。
当時の石原都知事の「日本の最先端技術で土壌汚染を克服する。」という発言は、
都知事の強烈な個性から出てきたものなのか、都の職員の意思決定を代弁したものなのか
不明であるが、原子力発電所の問題と同様、何でも克服できる“人間のおごりの象徴”なのかもしれない。
一方、人間社会に“人間のおごりという様なもの”がないと進歩はなかったかもしれない。
マスコミ報道は、小池百合子都知事と石原慎太郎元都知事、小池百合子都知事と自民党都連との
対決が中心になっている。豊洲に移転するのか、移転するなら移転のためどの様な対策をとる必要が
あるのか。現在の報道は議論の土俵が異なる。
日本の抱える問題に本質的な議論が進まない象徴がここにある。土俵がすり替わる。
あっという間に“ゴシップ”に代わってしまうのである。
……………………………………………………………………………………………
■２ 弊社セミナー情報
……………………………………………………………………………………………
【情報交換会】
毎回、今の名古屋の不動産市場で起きている事をテーマに、
セミナー形式を基本として、２か月に一回
講師と参加者双方向の交流・情報交換の場としています。
参加者のみなさまからは「勉強になった」「話の切り口が変わっている」等、
ご好評いただいています。あなたもぜひご参加ください！
★情報交換会日程
テーマ「生産緑地」
日時：２０１７年３月１４日（火）１０：００～１２：００
場所：りそな名古屋ビル地下１階第一会議室（伏見、弊社事務所所在ビル）
【不動産経営戦略セミナー】
賃貸アパート・マンションのオーナー様必見！
土地活用は本当に相続対策として有効なのか？
不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。
判断の決め手となる情報やデータが満載です。
★不動産経営戦略セミナー日程
テーマ 「売れない土地の商品化」
日時 ２０１７年３月１５日（水）１８：１５～２０：１５
会場 ウィンクあいち１０階会議室 １００７
一生のうちで一番高額な売買は、おそらく不動産でしょう。
今まで一度も不動産の売買を経験したことがない方もいらっしゃると思います。
現在、土地の処分を考えてない方も、これからの時代は土地（不動産）を売れるものにしておく
必要があると考えます。土地（不動産）を商品化する意味、そのために何をすべきかを考えます。
上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください（担当：伊藤）
https://n-le.jp/contact/
今後のセミナー情報はこちらからご確認ください。
https://n-le.jp/seminar-info/
……………………………………………………………………………………………
■３ 新ビジネスを探る
……………………………………………………………………………………………
宅配寿司ビジネス
スタッフ大橋です。
自宅にきたチラシで、宅配寿司をよく見かけます。
私は宅配寿司やピザ等を頼むことはあまりないのですが、
チラシがあるということは、頼む方も多いのかなと思いました。
そこで今回は「銀のさら」について少し調べてみました。
銀のさらはブランド名でありサービス名です。
会社名は株式会社ライドオン・エクスプレスとなります。
売上高は２０１３年から増えています。
http://ir.rideonexpress.co.jp/ja/finance/highlight.html
面白いなと思ったのはこちらの資料
http://ir.rideonexpress.co.jp/ja/vision/strategy.html
宅配寿司というのは寿司市場で大きいマーケットではないようですが、
とはいえ銀のさらは４割近いシェアを握っているようです。
４４都道府県で４００店舗近くある形になります。
上の成長戦略としては、単に拠点を増やせば売上は上がります。
もちろん買うお客様がいるから、伸びしろがあるからといえます。
もうひとつの複合化戦略が気になりました。
要は一拠点に複数ブランドをまとめることで、以下の効果があるといいます。
売上が拡大する。
１ブランドあたりの売上が上がるというわけでもないかもしれません。
これは上の拠点を増やすという流れでの見方でしょうか。
初期投資の抑制。これは釜飯のブランドである「釜寅」というのがあるので、
例えば、ある店舗Aにおいて「銀のさら」「釜寅」を運用する形です。
宅配チラシに「銀のさら」も「釜寅」も見たことがあるのですが、
どちらも同じ会社のサービスということをもしかして知ってる人は少ないかもしれません。
どちらも問い合わせ店舗の電話番号が同じだったり、所在地も同一でした。
家賃等の固定費削減。
こちらについては、別々店舗より安くなる。わかりやすいですね。
気になるのは調理場などは当然場所を取るのでそのあたりが気になります。
運営のための変動費削減。
変動費とは、固定家賃等ではないタイムリーにかかる費用です。
具体的には分かりませんが、文章にあるような原材料としての食材や
店舗設備（例えば冷蔵庫を共有する）などがあるのかなと思いました。
アイドルタイムの相互活用が増える。
ここでは、アイドルタイムとは、暇な時間、つまりお客が減る時間帯といえます。
なんとなくですが、暇な時間帯がずれれば、例えばお寿司と釜飯を食べる時間帯が
ある程度ずれていてかつピークタイムがずれるならアイドルタイムもずれるので、
より活用できるといえます。
人件費の低減。
逆にいえば従業員からすれば仕事を休む暇がなくなるともいえます。
顧客データの相互活用。
これも寿司を食べる人に釜飯を食べてみないかと提案するなどでしょう。
店舗拠点を増やすだけでなく、ブランドをまとめて複合化するだけでも、
いろいろなメリットが生まれるわけですね。
実際に店舗ビジネスで一定規模があれば、それらの家賃は固定費でかかるので馬鹿になりません。
売上が下がる、ニーズが減っていくなどとなる場合、店舗をたたむことで採算を合わせる
そんなことになります。
現状まだまだ伸びるかもしれないですが、仮にニーズが減っていく場合、
全く違うビジネスで生き残る可能性も大いにあります。
面白いなと思ったのは、fineDineという展開です。
これは、デリバリーなどがないレストランがお客さんとなります。
最近ファミレスでもデリバリーがありますが、あのようなデリバリーサービスを
ライドオン・エクスプレスが代行するというものです。
このビジネスであれば、仮に宅配ビジネスが不調になっても、
外食産業やデリバリー自体が沈むことがなければ堅調です。
もちろん、そのサービスのノウハウや価値があるから成り立つので、
現場での宅配寿司やデリバリービジネスがあったほうが価値は高くなりそうです。
長くなりましたが、一枚のチラシからその会社を調べるだけでも、
面白いビジネスのヒントになりそうですね。
———————————————————————-
●モットー（座右の銘）●
大局観を失わず、地道に努力する
このメールマガジンは、
弊社スタッフが名刺交換させて頂いた皆様、
弊社セミナー等に参加された方々にお送りしております。
ご意見・ご要望がございましたら、ぜひお聞かせください。
nihon-land-engineering@n-le.jp
このメールマガジンのバックナンバーはこちらからご覧下さい。
https://n-le.jp/backnumber/
———————————————————————-
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの健康と幸せをお祈りしています。
┏━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
┃日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士 松田 静雄
┃…………………………………………………………………………………………
┃〒460-0003 名古屋市中区錦2丁目15番22号 りそな名古屋ビル7階
┃TEL 052-202-0155 FAX 052-202-0156
┃MAIL nihon-land-engineering@n-le.jp
┃URL https://n-le.jp/
┗━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
Copyright(c) 日本ランドエンジニアリング株式会社 All Rights Reserved.