おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。
東大寺二月堂のお水取りまでは…、
(暑さ)寒さも彼岸まで…といわれますが、
余寒がだんだんなくなり、随分凌ぎやすくなってきました。
名古屋の開花予報は3月21日の連休頃で、
月末には満開となるようですので、皆様お見逃しなく。
今回もどうぞよろしくお願いいたします！
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あたまに効くサプリメント（毎月1日、16日発行） 第１５号
2016/3/16 発行：日本ランドエンジニアリング株式会社
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■目次
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■１ コラム
セミナー実施から考えられる当社の存在意義とは？
■２ 弊社セミナー情報
本日のセミナーは中止となりました。
■３ 新ビジネスを探る
「あなたの空き家問題」を読む
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■１ コラム
セミナー実施から考えられる当社の存在意義とは？
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当社主催のセミナーを昨年１年間で１２回開催した。
毎月１回開催していることになる。
以前は銀行等のセミナーの講師の依頼が多かったが、主催者側から希望されたテーマではなく、
私が現在、切実に感じている不動産市場の重要な問題や現象について、
説明し理解をしていただく場を作ろうとしたことがセミナーを始めた動機である。
ついでに出席者していただいた方が、
結果としてお客様（当社の売上に寄与する）になっていただければ幸いである。
仕事（お金をいただいて）になって始めて自分が評価されたとも言える。
これを確認するためにもお客様は必要である。
しかし当社は、建築会社でも、不動産会社でもない。
したがってセミナーの聴講者にはなっていただけるとは思うが、
お客様になっていただける可能性は低い。
賃貸マンションのオーナー向けのセミナーは、年間１０回のシリーズ化を企画した。
マクロ的な不動産市場の抱える問題を前半５回で、
個別の具体的なテーマを後半５回で行う計画である。
平成２８年３月初旬の時期で、すでに７回を消化した。
参加者の皆様が、毎回出席できる訳はないし、
テーマに興味がある時に参加して貰えばよいので、常に３カ月先程度のテーマを事前に決めている。
当初は、数人の出席者であったが、現在は概ね２５名～３０名程度参加していただいている。
一人だけであるが、全７回、出席いただいている方もお見えになる。
セミナー参加者の皆様には、毎回アンケートをお願いしている。
アンケートの回答の中の希望を次回以降の話の中に加えるようにしている。
私の危機感と参加者の皆様の危機感をすり合わせるためである。
アンケートでは、事前に連絡済みのテーマに対し、
セミナーの内容が「自分の予想通りであったか」、「予想とは異なっていたか」を聞いている。
また「予想と異なった」と感じた場合の参加後のセミナーに対する満足度を聞いている。
奇をてらうつもりはないが、
１つのテーマを上から見る、横から見る、下から見る、
つまり視点が異なると、切り口が全く異なる。
その場合、セミナーの過程では、予想とは異なる展開で時間が経過することとなる。
「上から見た正体」、「横から見た正体」、「下から見た正体」が同じものであると理解すると、
腹に落ちることになる。
当社のセミナーでは、事前に連絡済みのテーマに対し、
当日の提供する資料や話の内容が、「自分の予想とは異なっていた」と答えた人が４割程度いる。
出席者曰く、「建築会社や銀行等が主催・後援する場合のセミナー」、「税理士、弁護士のセミナー」は、
その内容が予想と異なることは、ほとんどないとのことである。
多くのセミナーに参加してプロの聴取者になっている。
主催側の売りたいものが解ると予想とは異なるセミナーにならない。
当社の商品の主なものは、不動産鑑定評価書及び不動産コンサルティングである。
しかしセミナーの出席者にとって不動産鑑定書が必要と考える人は、皆無であろう。
当社がセミナーを主催しているにも関わらず、当社は販売商品がないことになる。
セミナーの内容が「自分の予想とは異なっていた」と答えた４割の参加者のセミナーの満足度は、
７０％～８０％とのことである。
自分が感じている漠然とした不安や問題を認識して帰っていただければ幸いである。
具体化した不安や問題を解決するのは、必ずしも当社が適任とは言えない場合が多いと思うが、
その場合は、適任となる業種等をお話しする。
ここらあたりに当社の存在意義もあるのかも知れない。
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■２ 弊社セミナー情報
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【不動産経営戦略セミナー】
賃貸アパート・マンションのオーナー様必見！
土地活用は本当に相続対策として有効なのか？
不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。
判断の決め手となる情報やデータが満載です。
★不動産経営戦略セミナー日程
テーマ「不動産を「お荷物」にしない！不動産の有効活用とは？」
日時：２０１６年３月１６日（水）１８：１５～２０：３０
場所：ウィンクあいち１０階会議室 １００７（名駅）
講師松田がインフルエンザにかかったため、中止と致しました。
楽しみにされていた方は誠に申し訳ありません。
参加者の皆様には個別にご連絡しております。
別途、詳細をご連絡したいと思います。
上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください（担当：伊藤）
https://n-le.jp/contact/
今後のセミナー情報はこちらからご確認ください。
https://n-le.jp/seminar-info/
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■３ 新ビジネスを探る
「あなたの空き家問題」を読む
http://www.amazon.co.jp/dp/4532356644
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スタッフOです。
本日はセミナーがあります。
参加される方はよろしくお願い致します。
今回は、空家問題をテーマに扱った本の紹介です。
著者は、NPO法人空家・空地管理センター代表理事の上田真一氏です。
空き家所有者の方が読めば当然基礎知識や対応方法を考えるヒントになります。
印象に残ったところをいくつか書いてみます。
「空き家所有者が認知症になるリスク」
私は全く詳しくありませんが、例えば実家などに住んでいた高齢の親が
施設に入居。そこで空いた実家＝空き家をどうするか。
「昔からいた家だし思い出もあるし、しばらくはそのままでいいか」
そのまま放置していたら、ある日認知症に。
認知症になると成年後見人が売却などが出来るわけでなく、
裁判所が然るべき理由と判断しないと駄目だそうです。
つまり、簡単に空き家を成年後見人が処分や売却ができないということです。
では、仮に認知症になってしまったらどうするか？待つしかないということになります。
本書では、そこで任意後見人についてもふれています。
任意後見制度とは
http://www.seinen-kouken.net/2_nini/
本書とは関係ないですが、ご参考まで。
他には、空き家所有者自身が空き家所有をしているという認識が
単純に不足している点も感じられました。確かに相続等で空き家を持ったら、
それを適正に管理するぞ、というような意気込みは薄くなりそうです。
どちらかといえば、どうしようかな？でそのまま結果的に放置となる人が多そうです。
本書でも、空き家になった当初は管理に自ら行く、頻度も多いわけですが、
しばらくすると頻度が空いて全然現地に行かなくなるケースも書かれています。
空き家管理自体も、自分でやればお金はかからないのですが、
時間と手間がかかります。とくに遠方であれば空き家管理サービスを使うわけです。
しかし、そもそも管理にお金をかけても、お金を生み出すわけではないわけです。
所有者心理としては「管理しよう！」という気分になりづらいわけです。
もちろん、空き家を放置した場合のリスクについても触れていますので、
空き家所有者の方はぜひご一読をおすすめします。
警備会社の空き家管理サービスが悪いわけではないですが、
警備会社がリフォームをできるかというと出来ません。
リフォーム会社が空き家管理をするケースもあると思いますが、空き家管理をする人に
リフォームをしてもらうにはリフォーム費用が捻出できるお客さんでないと空き家管理を事業として
継続することは難しい印象です。
空き家管理サービスもたくさんあるとどこに頼めばいいか分かりづらい。
よって空き家管理比較サービスなんてサイトも出てくるでしょうし、色々なサービスやビジネスが
生まれてくるのは面白いといえます。ただ所有者の知識のない点につけこんで、
悪徳業者も存在するのは事実です。そういった点も本書ではフォローしています。
さて、新ビジネスという意味では、空き家というものを軸にして広がっていくわけですが、
建物や解体、リフォーム、建築、不動産という領域だけで捉えないのが鍵だと思っています。
具体的には、例えば空き家があることで住環境の悪化、地価の下落などというお金の話や価値として
数字として反映される場合、所有者個人のもの＝社会のものとなり、行政がだから放置できないこととなるわけです。
空き家の処分をめぐり相続した兄弟間でのいざこざというトラブルも発生します。
空き家に限らずですが、空き家を巡ってという構造は変わりません。
それらのトラブル解消は個人間の問題でというのも一理ですが、
一方で適切な提案や第三者の冷静なアドバイスが
あれば未然に防げたということもあるのだと思います。
ここが難しいところですが、適切なアドバイスをするという視点も今後出てくるかもしれません。
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