おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。
気軽に出かけられる紅葉の名所は
ようやくこれから見頃を迎えるところが多いようです。
気象庁が観測している「紅葉日」は
ここ５０年で約半月程度遅くなってきており、
全国的な傾向だそうです。
一方で、お歳暮商戦、年賀状の手配、クリスマスイルミネーションと、
経済活動のスケジュールはいつも前倒し。
年末に向かってだんだん忙しさも増していくと思いますが、
暖かい飲み物がおいしく感じる一瞬には
こころとからだを少し緩めて、忙しさは「小休止」。
今回もどうぞよろしくお願いいたします！
━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
■□■
あたまに効くサプリメント（毎月1日、16日発行） 第７号
2015/11/16 発行：日本ランドエンジニアリング株式会社
■□■
━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
……………………………………………………………………………………………
■目次
……………………………………………………………………………………………
■１ コラム
商圏分析
■２ 弊社セミナー情報
……………………………………………………………………………………………
■１ コラム
商圏分析
……………………………………………………………………………………………
弊社は、１０年以上前から
分譲マンション、公営・公団住宅に関する属性データを収集・蓄積して、
地理情報システム(GIS)を使った分析を行っている。
何年か前に、不動産会社の紹介で、
あるコンビニに対して、
「人口集中地区が瞬時にわかる」というデモをさせてもらった。
想定店舗を起点に半径５００ｍの円を描くと、
その範囲内の人口・世帯数・年齢構成等が瞬時に計算できる。
コンビニは、店舗を起点として半径５００ｍの範囲に
５,０００人の人口がいないと成立しない。
デモの内容は、一定の評価を得たと思われたが、
不足データの指摘も受けた。
コンビニの顧客の中でも、単身者は一般顧客に比べ、
１回の来店で、２倍以上の金額を購入するため、
特に単身者の集積状況がわかる必要があるとのことであった。
また、全国に店舗を展開する大手のコンビニは、
全国共通のサービスが提供できなければ、
同一ロイヤリティーが取れない。
そんな大手コンビニのニーズに応えるためには
名古屋市内に限らず、全国のデータを提供する必要があるが
弊社はそこまでに至っていない。
しかし、現在では、賃貸住宅のデータも蓄積してきているので、
単身者の集積状況もわかるようになっている。
コンビニに限らず、物販店・飲食店等は、
想定店舗から半径５００ｍ、１ｋｍ、２ｋｍ、といったように
一次商圏、二次商圏等を設定し、売上高を推定する。
日常的には、地域内の昼間人口、夜間人口等の特性を研究し、
売上高アップに繋げる努力を行う。
デイサービス・グループホーム等福祉事業も、
赤字の事業者が増加する等、経営環境は厳しくなっており、
金額の大きい、不動産に係る費用を削減することは有効である。
福祉事業の商圏は、概ね５ｋｍ以内である。
田んぼの真ん中に特別養護老人ホーム等の施設を見かけることが多い。
施設から半径１ｋｍが全て田んぼでも、
２～３ｋｍの範囲に農家集落があるなど、
５ｋｍ以内に人口集積地区があれば事業は成立する。
ある福祉事業者に、認知症患者向けの施設候補地として、
名古屋市中心部にある古いビルの適正賃料を聞かれたことがある。
そのビルの周辺には、ファッション・へルス等風俗店やラブホテルが密集している。
子供を育てる環境としては、躊躇する地域である。
事業者曰く、教育上悪い環境かどうか入所者には無関係で、
駐車場等が整備されていればよいとのことである。
私は、すでに還暦も過ぎたが、
その辺りを通ると今でも少しドキドキする。(笑)
結局その事業者は、
建物が古く耐震性能が低いこと、その割には賃料が高いこと、
駐車場が不足していること等から、当該ビルでの事業化を断念した。
認知症患者にも、気持ちが安らぐ結果になったと考えたが、
ほんとうにそうなのか、当事者の気持ちはわからない。
……………………………………………………………………………………………
■２ 弊社セミナー情報
……………………………………………………………………………………………
★不動産経営戦略セミナー
賃貸アパート・マンションのオーナー様必見！
土地活用は本当に相続対策として有効なのか？
不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。
判断の決め手となる情報やデータが満載です。
★不動産経営戦略セミナー日程
テーマ「財産評価（相続税・贈与税） 税務署の評価方式による資産の評価」
日時：２０１６年１月２０日（水）１８：１５～２０：３０
場所：ウィンクあいち１１０７号室（名駅）
知識がなければ何もしないのが最良の結論になる可能性が高い時代です。
不動産を投資すべきか否かをあなたが自信をもって判断でき、
納得のいく選択ができるよう当セミナーの情報を大いに役立てて
頂けたらと思います。
上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください（担当：伊藤）
http://bit.ly/1hsOni8
その他セミナー情報はこちらからご確認ください。
http://bit.ly/20c5xCJ
———————————————————————-
●モットー（座右の銘）●
大局観を失わず、地道に努力する
このメールマガジンは、弊社スタッフが名刺交換させて頂いた皆様、弊社セミナー等に
参加された方々にお送りしております。
ご意見・ご要望がございましたら、ぜひお聞かせください。
nihon-land-engineering@n-le.jp
このメールマガジンのバックナンバーはこちらからご覧下さい。
https://n-le.jp/backnumber/
———————————————————————-
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの健康と幸せをお祈りしています。
┏━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
┃日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士 松田 静雄
┃…………………………………………………………………………………………
┃〒460-0003 名古屋市中区錦2丁目15番22号 りそな名古屋ビル7階
┃TEL 052-202-0155 FAX 052-202-0156
┃MAIL nihon-land-engineering@n-le.jp
┃URL https://n-le.jp/
┗━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━
Copyright(c) 日本ランドエンジニアリング株式会社 All Rights Reserved.