【あたまに効くサプリメント 第5号】

おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。

会社の近くにあるレストランには、
「忘年会・新年会の予約受付中」のボードが登場しています。

年末まであと76日!

気温の変化とともに
時間の経過も早く感じるようになりそうですが、
毎日を丁寧に過ごしていきたいものです。

今回もどうぞよろしくお願いいたします!

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 あたまに効くサプリメント(毎月1日、16日発行) 第5号
 
 2015/10/16 発行:日本ランドエンジニアリング株式会社
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■目次
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■1 コラム
 ふたつの金融商品(不動産の証券化と・・・)

■2 弊社セミナー情報

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■1 コラム
 ふたつの金融商品(不動産の証券化と・・・)
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私は、昭和47年に東京の大学に入学した。
親からの仕送りもあり苦学生という訳ではなかったが、
スキーの同好会用の費用調達のために、
家庭教師から土木作業員まで、多様なアルバイトをした。

山谷の日雇い労働者からは勉強させてもらった。
彼らは、2日働いて1日休むスケジュールで、
スキーの費用調達のため週6日働く私を、冷ややかに眺めていた。

大学2年から、東京競馬場と中山競馬場の
飲み物の自動販売機を管理するアルバイトを始めた。
50円入れると、紙コップが落ちて、
コーヒーやコーラが出てくる自動販売機である。
中央競馬(JRA)の開催は、土曜日・日曜日に限られていたので、
仕事も土・日で、夏休みもあり(夏は、北海道、新潟で開催)、
卒業するまでの3年間続けた。

昭和51年に大学を卒業した私は、岐阜の銀行に就職した。
平成のバブル崩壊により、
一番ダメージを受けたのは金融機関(銀行)である。
不動産融資のダメージが大きく、
幾つもの銀行が吸収合併された。(事実上倒産した。)

その後も不動産市場は低迷した。
銀行単独では、不動産に対するファイナンスが困難になったのである。
そこで出てきたのが、
間接金融(銀行借入)と直接金融(証券市場での資金調達)の併用である。
この仕組みの一つが「不動産の証券化」で、
平成15年から始まったJリートが代表的なものである。

この仕組みを機能させるには、投資家が必要になる。
その為、金融商品取引法等が整備されて、
投資家の保護とともに、不動産の証券化が普及する基盤が整備された。

私は、平成8年から、名古屋市立大学の社会人修士課程で、
不動産の証券化を学ぶことにした。
当時は、不動産の証券化に関する文献が少なく、
外資の銀行に電話したり手紙を出したりして、資料を頂いた。
指導を受けた担当教授も、
不動産は専門外の株式市場の専門家であった。

不動産の証券化を勉強し始めたときは、
まだこの仕組みが具体化するかどうかわからない時期であったが、
私には、不動産の証券化が進展する確信があった。

その確信の根拠となったものは、競走馬用のファンドである。
競走馬用のファンド(小口化)は、
すでに私が競馬場でアルバイトをしていた時期から存在していた。

私が競馬ファンになってから約40年が経過しているが、
概ね10年程度で、大規模馬主が携わる主な業種が変わっている。
40年以上前は土建業が中心で、30年前から多様な企業になり、
現在は、ゲーム機メーカーの経営者等、
その時代ごとに利益を上げる業種に変わっている。

競走馬用のファンドは、
大規模馬主とは別の範疇で、
趣味が中心の小口投資を、まとまった需要に変換するには最適な仕組みであり、
同時に、目まぐるしく変化する時代を乗り越えていくための
リスク分散にもなっている。

不動産はさらに金額が大きく、それゆえにリスクも大きい資産である。
景気低迷の打開には、
経済の基盤である不動産を流動化させることが必要であり、
そのためには、直接金融による資金調達と、
投資の小口化によるリスク分散が可能である
「不動産の証券化」の仕組みが有効であると考えた。

当時、競馬に詳しい同業者(不動産鑑定士)に証券化の話をしたら、
「出資者は、馬なら、
100万円を投資して1円も戻ってこなくても仕方がないと諦める。
しかし、不動産の場合は、
(投資金の)100円が99円になっても文句を言うぞ。」と、
不動産に証券化を取り入れるのは難しいという意見であった。

現在は、「競争馬」と「不動産」のように、
転売価格も含めて、収益面での安全性が全く異なる商品が、
同一の金融商品取引法等の規制下で取引されている。

「競走用馬のファンドのリスク・出資金の保証に関する概要」の最初に、
「競走用馬ファンドは、収入が保証されるものではありません。」と記載され、
元本保証をするものではないことが明記されている。
また、Jリートの目論見書にも、概ね同様な文句が並んでいる。

競走馬のファンドは、大きなリスク(馬という動物)の細分化であり、
Jリートや投資ファンドは、金額の大きなもの(不動産)の小口化である。

金融庁が、不動産と競走馬で、
同一のリスク管理をするのは正しいのだろうか?

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■2 弊社セミナー情報
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