【あたまに効くサプリメント 第28号】

おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。

お彼岸も過ぎたというのに、蒸し暑くて梅雨のような天気でしたが、だんだん空が深く、
澄んだ色になってきました。
秋祭りの季節なので、近くの公民館で子供たちの太鼓の練習がもうすぐ始まります。

練習時間のお知らせが回覧で来るのも、年々練習時間が少なくなっているのも、
「いまどきだなあ」という感じですが、なんとかずっと続いていってほしいと思っています。

今回もどうぞよろしくお願いいたします!

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 あたまに効くサプリメント(毎月1日、16日発行) 第28号
 
 2016/10/1 発行:日本ランドエンジニアリング株式会社
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■目次
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■1 コラム

■2 弊社セミナー情報

■3 新ビジネスを探る

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■1 コラム
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今年は悲しい中部のスポーツファン

 広島カープが東京ドームで優勝を決めた後も、中日ドラゴンズは、
抵抗することなく、淡々と、ほぼ毎日のように負ける。

 名古屋グランパスは、Jリーグ開設後初めて、J2に降格する位置にまで落ちた。

 中日ドラゴンズは、今年もBクラスが確定したが、
来年もセリーグから降格する訳ではないので、ほぼ何もしない。

 名古屋グランパスは、J2への降格の危機に対して、一度、首にした闘莉王を戻したが、
メッシやネイマールが入団したわけではない。特段、起死回生とまではいかないような気がする。

 中日ドラゴンズの谷繁監督も名古屋グランパスの小倉監督も不成績を理由に、
事実上解任された。失敗の責任はトップが取るのが当たり前である。

 中日ドラゴンズの親会社は中日新聞で、名古屋グランパスは世界のトヨタであり、
他の球団に比べても経済的基盤がしっかりしている。

 私には中日ドラゴンズも名古屋グランパスも企業の宣伝媒体の様にみえる。
放送局等のマスメディアにとっても使い勝手のよい放送アイテムになっている。
そのためどれだけ弱くてもテレビ局も中日スポーツも表立って、
選手や監督を批判することができない。

 オーナーと言われる人や経営者側の人は、最下位になろうとJ2降格圏に位置しようとも、
他人ごとで、「監督が悪い」で終わる。監督以外は責任がないのだろうか。

 オーナーさんたちは、選手管理能力も将来展望もない「監督が悪い」と言って
監督に責任を取らせて事足りる。トップを首にできる人こそ本当の責任者である。

 企業は、地域に認められて存続することが出来る。プロ野球もJリーグも地域に根差す
ホームタウン化を目指しているはずである。チームも監督から末端の二軍選手にまでも
共通の理念があるはずである。

 状況が悪くなると、本質が炙り出される。あるはずの共通の理念が失われていることに
気が付く。Bクラスを続けてもJ2に降格しても企業の経済基盤に大きくは傷つかない。

 なぜBクラスが続くのか、なぜJ2への降格になりそうな位置に甘んじているのか、
真剣に分析しようとしているようには見えない。マスコミも追求しない。
地域社会を活性化させる共通の理念のはずが、企業の宣伝に代わっている。
昨年も2チームとも成績は悪かった。今のままでは優勝等の成績は、来年も期待できない。

 人間にとって、スポーツは、衣食住のように生活に不可欠なものではない。

 現代のストレス社会では、衣食住以外にも心の栄養になるアイテムが必要だ。
我を忘れるように没頭できる時間が必要になる。

 中部のスポ-ツファンは、来年も悲しそうである。悲しくとも名古屋グランパスには
J1に残って欲しいね。長良川に試合を見に行ったこともあるFC岐阜には、言葉がでてこない。

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■2 弊社セミナー情報
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【情報交換会】

毎回、今の名古屋の不動産市場で起きている事をテーマに、
セミナー形式を基本として、2か月に一回
講師と参加者双方向の交流・情報交換の場としています。
参加者のみなさまからは「勉強になった」「話の切り口が変わっている」等、
ご好評いただいています。あなたもぜひご参加ください!

★情報交換会日程

テーマ「不動産の賃貸市場」
日時:2016年11月15日(火)10:00~12:00
場所:りそな名古屋ビル地下1階第一会議室(伏見、弊社事務所所在ビル)

【不動産経営戦略セミナー】

賃貸アパート・マンションのオーナー様必見!
土地活用は本当に相続対策として有効なのか?
不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。
判断の決め手となる情報やデータが満載です。

★不動産経営戦略セミナー日程

テーマ 「相続税評価額と市場価格1」
日時 2016年10月19日(水)18:15~20:15
会場 ウィンクあいち10階会議室 1007

私自身相続を経験し、相続対象の不動産を評価していくなかで特殊な要因を持つために、
通常の評価方法から外れる物件が1、2割程度存在していることが分かりました。
相続税財産基本通達では、通常の不動産評価とは違い、個々の不動産を個別具体的に評価しないため、
このようなイレギュラー物件は評価に誤りが生じる可能性が高くなります。

評価の原則では、相続税評価額より市場価格のほうが高くなるはずが、
これらの物件については、相続税評価額が市場価格より高くなるケースが多く出てきています。

「相続税評価額と市場価格」については、2回にわたって事例を使いながら
相続税評価はどのようなルールで評価されるのか、実際の価値の把握しておく重要性等を確認していきます。
また、ご所有の不動産が一般的な相続税評価の方法で事足りるのか、事前に確認しておく必要があると考えます。

上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください(担当:伊藤)
http://n-le.jp/contact/

今後のセミナー情報はこちらからご確認ください。
http://n-le.jp/seminar-info/

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■3 新ビジネスを探る
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不動産の新しいビジネスモデル

スタッフ大橋です。
今回は面白そうな本を手に入れたので、早速読んでみました。

「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資
https://www.amazon.co.jp/dp/4478069808/

スマートライフという会社が東京23区内で女性向けのシェアハウスを運営しています。
そのシェアハウス自体の家賃は5万円と格安で、しかも今後10年でその家賃を0円にする話です。

ビジネスモデルとしては、スマートライフがシェアハウスを1億円程度で投資家に販売。
投資家は家賃収入を「安定的」に得られて回収し、ローン返済、利益を得る。
30年一括借り上げでのサブリースという方式です。

特徴は「安定的」の意味合いです。なぜ安定収入が可能かというと、
家賃収入でなく、若い女性入居者の人材紹介料を求人企業からもらうことで
成立させるているからです。例えば年収300万なら約25%程度で、
75万。家賃5万だとすると1年で60万なので、スマートライフは痛くないわけです。
だからこそ早く入居者を回すほうが効率的です。

入居者は、東京に地方から上京してかつ若い女性のイメージです。
入居期間は1年以内想定でどんどん入居者が卒業していくモデルです。

これらの特徴的な収入がこのスマートライフのビジネスモデルとなります。
人材紹介料だけでなく、入居者向けのサンプルモニターだったり、
入居者が卒業した先は、普通のワンルームアパート等なのでそれらも仲介して
仲介手数料を得るなどです。シェアハウス内の家電などを自分たちで作るという
構想もあるようです。アイデアは面白いですね。

ビジネスモデルとしては面白いと感じました。
ただ、課題やリスクもあります。

・30年先まで安定して保証されるかを4年目のベンチャーに期待するのは厳しい

・特徴としての家賃0円は人材紹介料などの家賃外収益のビジネスで補うので、そちらが揺るぐのではないか

このビジネスが成り立つには、
上京して仕事を探し自立する女性入居者を常に見つけ、そして短期間で卒業させる
ということを継続する必要があるわけです。そのためにワーホリイン東京という
説明会をどんどん開催しています。

普通に考えると、家賃収入は入居者という衣食住の大事な部分だからこそお金を払う。
しかし、スマートライフのシェアハウスに入る方は「住む」というよりも、
「仮住まい」として「仕事探しプラットフォーム」または「東京でのスターターキット」として
シェアハウスを見ているかなと思いました。
よって、収益は「人材紹介料」となるわけです。

本書自体はシェアハウス経営や投資家向けのような本の印象です。
リスクについては、本書を見る限りは、
「サブリース保証家賃を5年か10年で改正する」程度しか書かれてない印象です。

気になる方は本書を読まなくても、ホームページ等からも情報はあるので
確認してみると面白いかもしれません。
https://www.smt-life.co.jp/

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大局観を失わず、地道に努力する

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あなたの健康と幸せをお祈りしています。

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