【あたまに効くサプリメント 第16号】

おはようございます。
日本ランドエンジニアリング株式会社 不動産鑑定士の松田です。

今日から新年度、真新しいスーツの新社会人を通勤で見かけると気分も新たになる気がします。

4月が新学年のスタートになったのは、明治時代にイギリスに倣って
「国の会計年度を4月~3月」に改めたのが始まりだそうです。

世界的にみると、4月スタートは珍しく、入学シーズンは夏休み明けが圧倒的に多いそうで、
そういえば、少し前に「9月入学にしてよりグローバルに」という騒ぎもありました。
でも桜のない入学式なんて…。

今回もどうぞよろしくお願いいたします!

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 あたまに効くサプリメント(毎月1日、16日発行) 第16号
 
 2016/4/1 発行:日本ランドエンジニアリング株式会社
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■目次
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■1 コラム
 不動産鑑定評価書が役に立つ時
 
■2 弊社セミナー情報
 
■3 新ビジネスを探る
 ベンチャー企業って何?

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■1 コラム
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不動産鑑定評価書が役に立つ時

役所・上場企業・同族企業等にとって不動産鑑定評価書は、
疎明資料として重要な意味を持つものとなっている。裁判所等でも同様である。
但し、一般の民間人にとっては、不動産鑑定評価書を、
一度も見ることなく亡くなる人の方が圧倒的多い。
まだ事態が進展中であり、全部は書けないが、ある不動産取引の経緯は下記の様である。

【経緯】
(1)2月中旬、西区の賃貸マンションオーナーから、拙職は、鑑定評価の依頼を受けた。

(2)1月下旬、オーナーは、賃貸マンションの売却意思を、大手不動産会社に表明。
期間3カ月で、専任媒介契約を締結。オーナーは、大手不動産会社から金額2650万円で、
直ぐに買い手が見つかるとの返事を貰う。売却予定価格を同額とした。

(3)2月初旬、オーナーの所に税理士が、確定申告の相談に行った際に、相談を受けた。
税理士は、安いと判断、不動産鑑定士である拙職に相談に行けと指導。

(4)2月下旬、積算価格3千万円台前半、DCF法による収益価格4千万円台前半。
2試算価格(積算価格及びDCF法による収益価格)を調整して3千万円台中盤で鑑定評価作成。

(5)オーナー即日、大手不動産会社に鑑定評価書持参。

(6)同日、地元不動産業者が、鑑定評価額で「買付証明」、
東京の不動産業者が約100万円高い価額で「買付証明」を交付。

(7)わずか1日で30%以上価格が上昇。
オーナー、大手不動産会社及び不動産業界に不信感。拙職にアドバイスを依頼。

(8)大手不動産会社と4月まで専任媒介契約の期間あり、
拙職、売却希望価格をDCF法による収益価格4千万円台前半に設定。

(9)地元不動産業者、売却希望価格より約100万円低い価額まで上乗せ。拙職、売った方が良いと進言。

(10)オーナー納得せず、売却希望価格まで待つとの返答。その後、地元不動産業者よりお断りの表明。

(11)数日後。東京の不動産業者より売却希望価格より大凡の測量費(測量なし)を控除した金額で
買いたいとのこと。拙職、売った方が良いと進言。

(12)オーナー迷う。

〔教訓〕
  A.不動産鑑定評価書が、民間の取引でも役に立つことがある。

  B.敷金等は不動産とは別個の債権、売買価格から敷金等を引く取引が従前は過半。
    敷金等を考慮しない取引の考え方が増えている。

  C.東京資本が、一倍高い価格を提示できる。

  D.リニア、名古屋はピークアウト近い?東京では、オリンピック後のイベントとしてこれから始まる。

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■2 弊社セミナー情報
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【不動産経営戦略セミナー】
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土地活用は本当に相続対策として有効なのか?
不動産の専門家として、誰も語らない土地活用の盲点についてお話しております。
判断の決め手となる情報やデータが満載です。

★不動産経営戦略セミナー日程

テーマ「借地・底地・借家 ~旧「借地法」と新「借地借家法」~」
日時:平成28年4月20日(水)18:15~20:30
場所:愛知県産業労働センター ウィンクあいち10階会議室 1007

現在、借地権の種類には、普通借地権、一般定期借地権、事業用借地権等があります。
1992年(平成4年)8月1日に「借地借家法」が施行されました。
旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されましたが、平成4年8月1日以前から
存続する借地権に対しては旧「借地法」の借地権が引き続き適用されています。
旧借地法は色々と問題のある法律であったため、それによる借地権に関する悩みを抱えて
おられる方は大勢いらっしゃいます。

借家の場合も、建物の老朽化に伴い、修繕費がかかったり、賃料の値上げがしにくいなど
「負の財産」と化してしまうおそれがあります。また建替えをして収益性を上げようとしても、
借家人の立退き等が難しいなど…と問題はより複雑になってきます。

それら問題点のひとつひとつを確認し、どんな解決方法があるのかを探っていこうと思います。

上記セミナーに参加を希望される方は、
このメールマガジン下部にあります連絡先にご連絡頂くか、
ホームページの問い合わせフォームよりお申込みください(担当:伊藤)
http://n-le.jp/contact/

今後のセミナー情報はこちらからご確認ください。
http://n-le.jp/seminar-info/

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■3 新ビジネスを探る
 ベンチャー企業って何?
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スタッフOです。
新年度が始まりました!

季節も春ということで、色々と新しいことをやりたい気分になりますね。

今回は、地元名古屋ベンチャー企業について少し書いてみます。
ベンチャーという言葉は一般的だと思いますが、ベンチャーって何?って
説明を求められるとちょっと困ります。

あくまで僕の定義ですが、
「新規事業を法人として興し、数人の志を共にしたメンバーと共にがむしゃらに、
数年で結果を出す。お金でいえば融資でなく出資を出資家から獲得する。
優秀な人材も成長企業という触れ込みで口説ける会社の状態」
という感覚です。

六本木ヒルズではないですがヒルズ族とか、ちょっと胡散臭さもベンチャーには
つきまとうわけですが、イメージの部分も多いでしょう。

以前書いたかもしれませんが、東京と名古屋ではベンチャーのイメージ、
とくに新規事業や起業のイメージが大分異なるようです。
ざっくりですが、東京ではビジネスモデルやそのビジネス収益性など、ビジネスについて
吟味が重視される印象ですが、名古屋では人のつながりや誠実さというか人が重視される印象です。
最もどちらも大事ですが、一言でいえば派手と地味というところでしょうか。地味が悪いわけでも、
派手がいいという話ではありません。

さて、そういう名古屋界隈でベンチャーといえばすぐに出てくるのが
スタンドファーム株式会社という会社です。
請求書を郵送するなどの事務系のサービスというところでしょうか。
2015年にmisoca(みそか)という名前に変わっています。
https://info.misoca.jp/

2011年に設立し、2016年2月、先月ですね、株式会社弥生が全株式を購入し子会社化。
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/1602/22/news069.html

代表の豊吉社長は経営を続けていくようですが、設立前後もあれ、
5年という期間で事業を軌道に乗せ、出資、株式売却という流れですね。
近いうちに講演会があるようなので今後どういう考え方で動かれるか気になるので
聞いてこようと思います。

一方、知り合いのベンチャー企業は、結果を出すのに大変だという話を聞きました。
上の定義では「数年で」とありますが、数年の定義は単に事業を加速する前に、
一定の事業の手応えを得るために爆発的なヒットとかがなければ、1,2年はかかります。
そしてビジネスとしてそれらのモデルをどう適合させていくかで数年。
この間に、資金が切れないことが大事ですが…まあ成功をどこにおくかですが、
当然誰もがうまくいくなんていうことではありません。多くは失敗します。

さらに、別の話ですが、古くからの友人は、大手企業でネットワークエンジニアとして働いた後、
中小企業診断士を取って独立。経営コンサルということですが、社員数名で、
堅実な経営をしていると聞きました。経営は大変だが面白いと言っていました。

豊吉さんのやり方、大変だといってる知り合いのベンチャー社長、
古くからの友人が独立していた話、どれも一つのケースでしかありませんが、
色々なケースがある方が楽しいですね。

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●モットー(座右の銘)●
大局観を失わず、地道に努力する

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あなたの健康と幸せをお祈りしています。

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